¿Los directores …? Gana TONELADAS de dinero vendiendo esperanzas y sueños y obtén ese dinero antes de que las víctimas se den cuenta de lo que sucedió, y luego mantenlos atrapados hasta que mueran.
Los acuerdos de propiedad fraccionaria hacen MILLONES para los desarrolladores y operadores y le cuestan a las personas que son víctimas de las ventas mucho más de lo que nunca se dieron cuenta, o de lo contrario no habrían realizado la compra.
Hace varios años, mi esposa y yo fuimos a la gran isla de Hawai y acordamos sentarnos a través de una presentación de “2 horas”. Fue un complejo muy agradable , semana lenta justo antes de Acción de Gracias y nos dieron un gran paquete. Nos sentamos a través de un asalto de 4 horas de presión increíblemente alta, donde nos dispararon números (muchos de ellos sin sentido) para quitarnos cualquier esperanza de ver las matemáticas reales. Nos dijeron “si te levantas de la mesa, el trato se cierra …”. y entregado a varios cerradores en un esfuerzo por hacernos comprar.
Aquí están las matemáticas que no querían que pudiéramos hacer mientras estábamos sentados allí.
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Número de unidades en el complejo: 200
Tamaño de las unidades: alrededor de 800 pies cuadrados en promedio, y eran AGRADABLES …
No hay comodidades, ya que esta era la fase dos, y la fase uno las tenía todas.
Precio de venta por una semana $ 27,500 por 6 noches de uso (1 semana).
Mantenimiento anual: $ 1,200 por 6 noches de uso.
OK, haz los cálculos …
Hay 200 unidades x $ 27,500 x 52 semanas = $ 286,000,000 generados en las ventas iniciales.
¡DOSCIENTOS OCHENTA Y SEIS MILLONES DE DÓLARES!
Olvídate del hecho de que había unidades más grandes, ya que estábamos mirando dos habitaciones y era la más pequeña del complejo. El complejo era una construcción de madera de dos pisos, no de 20 pisos de altura. Muy, muy agradable, pero amigos, fue un agradable complejo de apartamentos de 186,000 pies cuadrados.
186,000 pies cuadrados / $ 286 millones = $ 1,787.50 / pies cuadrados para construir. Ahora la propiedad en Hawái no es barata, pero vamos … ¿sabes qué tipo de casa puedes construir por $ 800 / sf? Ahora duplica eso y confía en mí, no es en lo que estábamos parados. Quiero ver qué $ 800 a $ 1,000 / sf recibe en la misma isla, sube a Zillow y mira: es AGRADABLE …
Ahora para la mejor parte…
Las tarifas de mantenimiento de $ 1,200 al año …
200 unidades x 52 semanas x $ 1,200 de mantenimiento = $ 12,480,000 por año para mantener un complejo de apartamentos de 200 unidades (muy agradable). El mantenimiento anual de lo que vimos no debería haber estado cerca de $ 1,000,000 al año. De ninguna manera.
Entonces ganan cientos de millones en el acuerdo inicial y un montón de dinero cada año. Cuando las personas se alejan de las unidades, simplemente las revenden … oh, bueno … ¿realmente les importa?
Ahora era un buen negocio para los compradores … hacer los cálculos …
Supongamos que se enamoró de la línea “no quiere llevar a sus hijos a unas excelentes vacaciones” y que todos tienen <5 años. Eso te daría 13 a 15 años de diversión con los niños antes de que empiecen a ir a la universidad y te enamores de ir a Hawai solo … Las matemáticas son horribles de cualquier manera, pero usaré 15 años …
Usted pagó $ 27,500 por la unidad + $ 1,200 al año. Obtienes 6 noches por $ 1,200, así que descubrir que estás pagando $ 200 por noche no es difícil, pero también está muy mal.
Cuando considera el precio de venta y divide el número total de noches de habitación, en el año 15 (suponiendo que use el 100% de sus noches, que son 90 noches, y suponiendo que agiten los $ 1,200 por el primer año) que ha pagado $ 44,300 por 90 noches de habitación, que es $ 492 / noche.
Ok, ¿cuándo has pagado eso por noche? Eso es vivir 5 estrellas allí mismo y podría haber ahorrado fácilmente el dolor y la molestia y haber reservado habitaciones en todo el mundo por la misma cantidad sin ningún mantenimiento perpetuo.
Oh, espera, puedes PAGAR MÁS para mudarte a una propiedad diferente … o puedes cambiar tu semana en Hawai por 2 semanas en otro lugar … haz los cálculos. Todavía no es un buen negocio … sigues pagando $ 250 / noche y te diré que puedes hacer AirBNB y salir muchísimo mejor.
Aquí hay algunas reflexiones finales … cualquier industria que haya provocado el surgimiento de una industria de mostrador completa para ayudar a las personas a salir de sus tiempos compartidos debería levantar ENORMES banderas rojas. Cualquier industria que use tácticas de venta de alta presión también debería hacerlo. Cualquier industria en la que pueda ir a Ebay ahora mismo (vaya, hágalo … hágalo AHORA) y encuentre a docenas o cientos de personas tratando de vender su tiempo compartido por $ 1 debería enviar una ENORME bandera roja.
La propiedad fraccional es la cocaína crack de la industria hotelera. Prácticamente ninguna de las principales cadenas hoteleras ha podido evitar entrar en el negocio, ya que ganan MILLONES de dólares que estas compañías necesitan para competir. Es triste … mantén las manos en los bolsillos y aléjate …