En términos generales, la respuesta sería de 20 años en función de una “tasa de capitalización” promedio del 5% durante ese período de 20 años. Puede comenzar con una tasa de capitalización del 4% o inferior, pero debido al pago fijo de la hipoteca y los precios de alquiler que aumentan más rápido que los gastos en general, logrando una tasa de capitalización promedio del 5% para pagar la hipoteca en 20 años si se trata como inversión autónoma es una expectativa razonable.
Puede ser más corto, pero no debería ser más largo. Por “autocontenido” me refiero a que siempre paga los gastos de los ingresos de alquiler y nunca utiliza el exceso de ingresos de alquiler para otras inversiones o necesidades personales. Además, si utiliza ingresos externos para pagar un gasto, se lo pide prestado y se lo reembolsa en años donde hay un margen de beneficio más alto.
Por supuesto, las “evaluaciones especiales” son un comodín durante un período de 20 años cuando se trata de la propiedad de un condominio, por lo que debe estar atento a que las cuotas mensuales y los cálculos del Estudio de Reserva sean precisos y se cumplan … lo que por cierto nunca es. 🙂
Específica a SU pregunta, la respuesta es desconocida porque todos los alquileres de “playa” no son lo mismo. Un alquiler de playa en Florida tiene una temporada de alquiler mucho más larga que una en Nueva Jersey. No dice qué porcentaje del precio de compra es hipoteca versus anticipo. ¿Está pagando el 80% del valor al momento de la compra o el 60%? En los últimos 30 a 45 días, las tasas de interés de las hipotecas han cambiado considerablemente y desde hace un año o dos los precios han aumentado en la mayoría de los lugares. Entonces, si esta pregunta se refiere a una propiedad que compró hace dos años y que actualmente posee frente a una que puede comprar en los próximos seis meses, la respuesta también será diferente.
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Es un cálculo matemático simple pero no una respuesta simple porque incluso si me dijiste cada detalle específico, habrá diferentes variables en todos los años futuros de propiedad que cambiarán la respuesta.
Establezca la meta en 20 años e intente superar la tasa de capitalización del 5% en años iguales a aquellos en los que no logra una tasa de capitalización del 5%. Sé feliz si lo pagas en 10 o 15 años, satisfecho si lo pagas en 20 y si lleva más tiempo, entonces probablemente no fue la mejor inversión A MENOS QUE el valor de la propiedad en ese momento sea el triple de lo que pagaste.
Al final, es la apreciación y no “pagar” la propiedad lo que determina si fue una buena inversión o no.